Прощавай, ЖЕК: що чекає мешканців багатоповерхівок

Прощавай, ЖЕК: що чекає мешканців багатоповерхівок

фото з сайту vidomosti-ua.com

Через десять днів мешканці багатоквартирних будинків стануть справжніми господарями свого житла. Хочуть вони цього, чи ні.

З першого липня в Україні набирає чинності закон "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Відтак в Україні стартує реформа ринку житлових послуг. Кожен, хто вважає, що комунальники збирають з мешканців забагато грошей і надають натомість неякісні послуги, зможе довести це на прикладі свого будинку. Адже власники квартир самі зможуть визначати скільки і кому платити за житлові послуги.


Що змінюється?

Власники квартир (а також нежитлових приміщень), зібравшись разом, можуть прийняти будь-яке рішення про управління будинком. Зокрема, обрати уповноважених осіб і делегувати їм повноваження, визначити або відкликати управителя, укласти з ним договір, встановити розмір квартплати, почати ремонт будинку і вибрати для цього підрядників.

Для прийняття рішення потрібно, щоби "за" проголосували власники понад 75% загальної площі квартир і приміщень будинку. Для обрання уповноважених та управителя вистачає простої більшості. Скликати такі збори може ініціативна група із щонайменше трьох співвласників.

На думку керівника юридичного департаменту ГО "Ресурсний центр для об’єднань співвласників багатоквартирних будинків у Львівській області" Андрія Бурого, цей закон визначає логіку права власності у багатоквартирних будинках

"Досі власники мали свої квартири, але не знали, як розпоряджатися своїм будинком. Тому було таке поняття, як комунальна власність, хоча його взагалі немає в законодавстві. Місцеві органи влади вважали, що будинок є їхній, і вони самі визначають долю цього будинку: як його утримувати, як надавати комунальні послуги тощо, – пояснює Бурий. – Тепер же ж це повернулося так, як воно і має бути. Самі власники мають вирішувати долю свого будинку".

Ініціатори закону наголошують, що його завдання – зруйнувати монополію ЖЕКів на ринку житлових послуг. Ринок комунальних послуг стає конкурентним, на ньому можуть працювати приватні підприємства. Вони сподіваються, що на місце комунальних підприємств прийдуть приватники, що будуть змагатись між собою за гроші мешканців, а отже – піднімати якість послуг і зменшувати ціну на них.


Наслідки самостійності

Позбувшись опіки влади, мешканці будинку автоматично стають відповідальними, в тому числі і фінансово, за стан будинку. Місцеві ради уже не зможуть виділяти гроші з міського бюджету на капітальний ремонт будинків, які їм не належать (наприклад, у 2015 р. на капремонт житлового фонду у Львові передбачили 300 тис. грн).

Тече дах, тріщать стіни, розбита шибка у під’їзді? Будь-який ремонт багатоповерхівки доведеться фінансувати співвласникам будинку.


Якщо не ЖЕКи, то хто?

За законом, управителем може бути практично будь-хто: фізична особа-підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності.

Однак досі цей вид бізнесу залишається для України екзотичним. Не рахуючи ЖЕКів, у Львові є не більше десяти професійних управителів. Зараз вони надають послуги будинкам, де створені і діють ОСББ. Тож навіть зібравшись на збори, мешканці одразу зіткнуться з відсутністю досвідчених фахівців.

Один з професійних управителів – голова асоціації ОСББ "Сихівчани" Василь Коцюк переконує – мешканці "його" будинків отримують значно якісніші послуги, аніж сусіди із "комунальних" багатоповерхівок. При цьому платять за утримання будинку на 20-30% менше.

Такого ефекту, за словами пана Коцюка, вдається досягнути за рахунок ефективного розподілу зібраних грошей: більша частка іде на поточний ремонт, менша – на оплату праці адміністрації.

Однак Василь Коцюк не вважає, що існуюча модель управління будинками мусить бути зруйнована: "Не варто поспішати розвалювати ЖЕКи. Треба зробити перехідний період, організувати навчання управителів і поступово передавати їм будинки".

Ще один підприємець-управитель, голова асоціації ОСББ "Оберіг" Стефанія Климко, вважає, що управителі будуть обережно підходити до укладання нових договорів і зважатимуть перш за все на стан будинку. Адже мало хто захоче брати на себе відповідальність за управління майном, в яке потрібно вкладати мільйони гривень без реальних джерел інвестування.

"Я реально дивлюсь на речі, знаючи, до якого технічного стану наші ЛКП довели будинки. У мене нема рожевих окулярів", – каже Стефанія Климко.


Управитель чи ОСББ?

Досі єдиною альтернативою життю в комунальних будинках було створення ОСББ. Однак цей шлях так і не став виходом: скажімо, у Львові за 10 років ОСББ перейняли на себе лише 17% від загальної площі будинків комунальної форми власності. Станом на початок року львівські ЖЕКи залишаються господарями майже восьми з половиною тисяч будинків – проти 551 зареєстрованого ОСББ.

Нова реформа дає мешканцям простіший механізм самостійного управління майном. Не потрібно створювати юридичну особу, і проходити всі кола бюрократичного пекла, пов’язано із цим: отримувати нотаріальне посвідчення, довідку управління статистики, реєструватись в податковій інспекції, пенсійному фонді, фонді соціального страхування і реєстрі неприбуткових організацій, відкривати банківський рахунок, виготовляти печатку тощо.

Хоча керівники ОСББ називають новий закон прогресивним, однак вважають, що будинок із зовнішнім управителем матиме менше можливостей, ніж ОСББ. Напрклад, без створення юридичної особи такий будинок не зможе отримувати прибуток від додаткових послуг, таких як плата за рекламу у ліфтах чи за розміщення в будинку мереж інтернету та кабельного телебачення.

Також будинок без ОСББ не може отримати кредит на енергомодернізацію. Якщо мешканці захочуть утеплити свою оселю комплексно, доведеться збирати гроші з-поміж себе.


Юридичні перепони

Навіть якщо співвласники будинку швидко дійдуть згоди і знайдуть собі управителя, вони не зможуть перейти на нову модель управління, допоки уряд не деталізує процедури. Кабінет міністрів повинен ще затвердити типовий договір між управителем та співвласниками будинку. А також – порядок зберігання і оприлюднення протоколів зборів співмешканців (цю функцію закон покладає на місцеві органи влади). Мінрегіонбуд має затвердити форму протоколу, який оформляє рішення зборів. Зволікання із будь-яким з цих підзаконних актів може легко зірвати всю реформу.

Серед "вузьких місць", які не визначені законом, експерти називають ситуацію з  прибудинковою територією. Вона теж входить до спільного майна будинку, однак далеко не всі споруди, особливо збудовані в радянські часи, мають чітко визначені межі прибудинкової території. Щоб визначити, де саме пролягає межа між двома сусідніми будинків, доведеться виготовляти технічну документацію, а іноді – і вирішувати майнові спори між будинками.

Щоправда, начальник юридичного управління міської ради Гелена Пайонкевич не бачить в цьому аж такої великої проблеми, принаймні для Львова.

"Ми були одним з перших міст в Україні, де рішенням виконкому за кожним будинком була закріплена умовна прибудинкова територія,і розмір цієї прибудинкової території був визначальним для формування квартплати. Я думаю, що місто готове було б закріпляти прибудинкову територію за кожним будинком",– каже вона.

Так чи інакше, передаючи будинок його мешканцям, місцевим радам доведеться юридично визначити межі прибудинкової території. За оцінкою Андрія Бурого, це убезпечить людей від несподіваного будівництва на їхньому подвір’ї ще одного будинку. Принаймні, вони матимуть юридичну можливість не допустити захоплення землі.

Ще однією перепоною для житлової самостійності може стати заборгованість за комунальні послуги. Наразі ніщо не заважає місцевій раді поставити перед мешканцями ультиматум: спершу поверніть борг, а тоді вже відмовляйтесь від послуг комунальних підприємств.

За словами Гелени Пайонкевич, у Львові до такої практики вдаватись не збираються: "Я думаю, що ми зафіксуємо борг станом на дату передачі будинку управляючій компанії. Люди будуть сплачувати управляючій компанії з моменту підписання акту приймання-передачі майна будинку, а борг буде стягуватись або в судовому порядку або іншим способом вже безпосередньо з боржників".

Зараз у Львівській міській раді створюють міжвідомчу комісію, до якої входитимуть представники профільних управлінь міськради та підприємств, що постачають львів’янам енергоресурси. Ця комісія має визначити "дорожню карту" переходу житла з комунального балансу у самостійне плавання. Від того, як міські урядовці впораються із цим бюрократичним завданням, теж залежить майбутнє реформи.

Однак в кінцевому результаті все залежить від активності мешканців. Якщо упродовж року – до 1 липня 2016 року – в будинку не зможуть або не захочуть вибрати собі управителя, замість мешканців це зробить місцева рада.

Можна припустити, що виконувати цю роль доручать тим самим ЖЕКам. Однак для ЖЕКів життя також зміниться безповоротно: керівникам комунальних підприємств доведеться доводити свою ефективність або мешканцям, або ж місцевим радам. За оптимістичним сценарієм, комунальники почнуть конкурувати спершу між собою, а згодом – і з приватними підприємцями. За песимістичним – житлова реформа зведеться лише до зміни вивіски.

Джерело: zaxid.net

Львів у новинах:

Якою буде погода на вихідні 

Куди піти у Львові на вихідні: концерт пам’яті Скрябіна, свято музики, майстерня міста 

Перевізники: "Нічні маршрути – це незрозуміла примха. Нормальні люди вночі сплять"