Як перевірити документи при купівлі квартири від власника

Перевірка документів – ключовий етап угоди купівлі-продажу нерухомості, де ціна помилки може вимірюватися роками судових спорів. У цьому матеріалі по кроках розберемо, як діяти, щоб купити квартиру без зайвих ризиків. Для швидкого старту зручно одразу підібрати квартиру від власника у Львові, а далі пройти перевірку за чітким алгоритмом. Це збереже і час, і гроші.

1. Хто саме продає: встановлюємо особу та повноваження

Перший рівень due diligence (всебічний аналіз) – переконатися, що на продаж виставляє квартиру від власника, а не посередник без належних повноважень. Попросіть показати оригінал паспорта/ID-картки, РНОКПП, а також документ, що підтверджує право власності. Якщо діє представник, обов'язково перевіряється нотаріальна довіреність із чинним строком та чітким переліком повноважень на продаж.

2. Правовстановлювальні документи: базовий пакет

Перш ніж переходити до фінансових домовленостей, у сторін має бути чітке розуміння походження права власності. Ідеально коли на руках є повний, логічно зв'язаний пакет документів на нерухомість.

Основні позиції, які варто запросити у власника:

• договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про право на спадщину або інвестиційний договір (для новобудов);
• витяг з Державного реєстру речових прав із зазначенням типу права, частки та власника;
• технічний паспорт (актуальний) із плануванням та метражем;
• згода подружжя на відчуження (якщо майно набуте у шлюбі) або документ, що підтверджує особисту приватну власність;
• довідка про зареєстрованих у квартирі осіб (важливо для зняття з реєстрації до моменту продаж);
• довідки про відсутність боргів за комунальні послуги та перед ОСББ/керувальною компанією.

Цей пакет дозволяє швидко ідентифікувати тонкі місця: спільну власність, неузгоджені перепланування, борги, неврегульовану реєстрацію мешканців тощо.

3. Обтяження та ризики: що показують реєстри

Другий рівень – перевірка обмежень, що можуть блокувати перехід права власності або створювати для вас додаткові витрати після купівлі. Йдеться про арешти, іпотеки, податкову заставу, судові спори.

Поясніть продавцю, що перевірка є стандартом ринку України та ваша відповідальна практика. Далі зіставляйте дані документів з поточним станом у реєстрах.

На що звернути увагу під час перевірок:

• наявність/відсутність іпотеки, заборон відчуження, арештів, податкової застави;
• чи збігаються власник, адреса та технічні характеристики з правовстановлювальним документом;
• судові провадження щодо квартири або власника, що можуть вплинути на угоду;
• статус спадкових прав (якщо квартира отримана в спадщину);
• чи не перебуває квартира у статусі забезпечення зобов'язань (у тому числі корпоративних).

Фіксуйте в нотатках дату й час, зберігайте витяги – це дисциплінує процес і підвищує ваш переговорний статус щодо ціни.

4. Технічний стан і планування: дрібниці, що стають великими справами

У старому фонді Львова та інших міст України часто трапляються перепланування без належного оформлення. Зіставте техпаспорт із фактом: кількість кімнат, санвузлів, опорні стіни, балкони, прибудови. Нелегальні втручання – це ризик штрафів і проблем при подальшому продажу.

Для новобудови перевірте введення будинку в експлуатацію та присвоєння адреси; для апартаментів режим використання та можливість реєстрації місця проживання.

5. Фінансові нюанси: ціна, борги, розрахунки

Ринкова ціна формується з урахуванням локації, стану, поверху, площі, юридичної чистоти та ліквідності. Уточніть, чи немає:

• заборгованостей за комунальні послуги, внесками ОСББ;
• неврегульованих пайових платежів (для нових будинків) або претензій підрядників;
• орендних договорів, що можуть зберігатися після продажу.

Розрахунки краще проводити безготівково з фіксацією джерел коштів. Для готівки є банківська комірка з чіткими умовами доступу. Фіксуйте в попередній угоді (аванс/завдаток) строк виходу на нотаріуса, перелік документів і санкції за зрив.

6. Чутливі сценарії: співвласність, діти, спадщина

Якщо у квартирі частки кількох осіб, потрібна участь усіх співвласників або їхніх представників. Наявність зареєстрованих неповнолітніх – підстава додатково контролювати зняття з реєстрації до підписання основного договору. Спадкові об'єкти розглядайте лише після завершення всіх реєстраційних дій та отримання чинного витягу про право власності.

Робочий алгоритм перевірки

Щоб не розпорошуватися, варто рухатися за чітким планом і фіксувати кожен крок у чек-листі. Це дисциплінує процес і економить час на переговорах. Послідовність дій, яку рекомендується застосувати:

1. Верифікувати особу продавця та правовий титул (оригінали документів, підстава набуття).
2. Звірити техпаспорт із фактичним плануванням, перевірити наявність самочинних змін.
3. Отримати свіжий витяг із реєстру речових прав і відсутність обтяжень.
4. Перевірити судові спори/виконавчі провадження щодо власника й об'єкта.
5. Запросити довідки про відсутність боргів (комунальні, ОСББ) і довідку про зареєстрованих осіб.
6. Зафіксувати в попередньому договорі строки, пакет документів, порядок розрахунків.
7. Вихід на нотаріуса з фінальною звіркою документів і підписанням договору купівлі-продажу.

Тримайте цей алгоритм як базу, адаптуючи під конкретну квартиру та домовленості з продавцем.

Для ринку нерухомості важливо стартувати з коректної комунікації: реалістичної ціни, прозорого пакета документів і швидкої реакції сторін. На маркетплейсах з продажу нерухомості легко відфільтрувати пропозиції від власника, відстежити динаміку оголошення, узгодити перелік документів до зустрічі та вийти на предметні переговори. Це економить час і дає вам аргументи в дискусії про фінальні умови продажу.